不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、
国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門化家である。
不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。

不動産鑑定士の主な業務

公的機関からの依頼として、地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、
相続税課税のための路線価の評価や、固定資産評価員業務等がある。
更に、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の鑑定評価や、
競売事務における評価、国有財産の評価も不動産鑑定士の重要な職務である。

一方、民間からの依頼としては、売買の参考としての鑑定評価、株式会社へ不動産を現物出資する際の
鑑定評価、減損会計における評価、抵当権設定のための鑑定評価、抵当証券発行のための
鑑定評価、不動産の証券化に係る鑑定評価、会社合併時における資産評価、地代や家賃の更新・改定時の係争における評価、
相続発生時における資産価値の評価などがある。

なお、不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、
又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。

鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型

不動産の鑑定評価とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利）の経済価値を判定し、
その結果を価額に表示することをいう。

不動産の鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型は、更地、建付地、私道付宅地、無道路地、高圧線下地、高架下地、
自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物及びその敷地、借地権付建物、既存不適格建築物、所有権、
借地権（地上権、賃借権）、
底地、借家権、地下街の所有権、区分地上権、抵当権、地役権、駐車場専用使用権、屋上専用使用権、空中権、鉱業権、
温泉権、分湯権、漁業権、
入会権、地先権、使用貸借権、工場財団、鉄道財団、ゴルフ場、スキー場、道路占有権、堤外地、公有水面、旧畦畔、
里道、永小作権、墓地、
土壌汚染のおそれがある土地、文化財の指定を受けた建造物、地代、家賃、継続賃料
、セールス・アンド・リースバック取引の賃料評価など多岐に亘る。

不動産鑑定業

不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことを言い、
不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。

不動産鑑定業を営もうとする者は、二以上の都道府県に事務所を設ける者は国土交通省に、
一都道府県内にのみに事務所を設ける者は都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。
不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であると従たる事務所であるとに関わらず、専任の不動産鑑定士を一名以上置かなければならない。

不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所のみならず、信託銀行やデベロッパーも不動産鑑定業者の登録を受けている。

不動産鑑定士試験

不動産鑑定士は国家資格であり、不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。
その難易度は司法試験、公認会計士試験と並んで非常に高く、これらの国家試験を総称して三大国家試験と呼ばれる。
旧試験は3次試験まであった。

1次試験に合格することで2次試験受験資格が得られるが、大卒者等は免除された。また司法試験・公認会計士試験の
一次試験合格者も免除された。

2次試験に合格すると2年以上の実務経験を経て不動産鑑定士補となる資格を得る。

3次試験は、２年以上の実務経験と実務補修修了者に受験資格が与えられた。2006年度からは新制度となり、一回の試験で選抜される。
短答式試験は5月中旬の日曜日に北海道、宮城県、東京都、新潟県、愛知県、大阪府、広島県、香川県、福岡県、沖縄県で行われ、
不動産に関する行政法規、
不動産の鑑定評価に関する理論について、各１２０分、各４０問出題される。
不動産に関する行政法規の試験範囲は、土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、
地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、
マンションの建替えの円滑化等に関する法律、
不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法、法人税法、租税特別措置法、地方税法、都市緑地法、
住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、新住宅市街地開発法、宅地建物取引業法、公有地の拡大の推進に関する法律、
自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、
国有財産法、相続税法であり、不動産に関する法律の総合的な力が要求される。
不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項であり、
これは、不動産鑑定士の行為基準である。
論文式試験は8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間に東京都、大阪府、福岡県で行われる。
論文式試験は民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論（演習科目）からの出題となる。
民法、会計学、経済学は、各１２０分、各大問２題が出題され、不動産の鑑定評価に関する理論は２４０分、大問４問が題される。
不動産の鑑定評価に関する理論（演習科目）は２００６年度から新たに加わった試験で、１２０分で実施される。論文試験は、
合計１２時間もかけて行われる非常に厳しい試験である。
短答式試験に合格し、論文式試験に不合格となった者は、２年間短答式試験が免除される。