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マンション
マンションとは、集合住宅の形態の一つ。
なお、英語で日本のマンションに当たる集合住宅を意味する単語は"condominium"（アメリカ英語）であり、英語の"mansion"は「大邸宅」
を意味するので注意が必要である｡
定義
マンションの定義は、マンションに係わるそれぞれの立場によって異なる。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律における定義 複数の店舗や事務所と居住となる
専有部分が１戸以上ある建物で、区分所有者が最低２名以上いること。
これには設備や土地も含まれる。
これは、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、
多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み（以下略）」
とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、
オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。
ただし、二人以上いた区分所有者が一人になった場合でも、区分所有法は適用される。
国土交通省における定義
国土交通省では「中高層（3階以上）で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造りの住宅であること。」としている。
なお、語源であるMansion（英）は豪邸を示す言葉で、日本でいうマンションは、英語ではコンドミニアム(condominium)が適当である。
英語ではこの他に、アパート(Apartment)、フラット(Flat)、タワーブロック(Tower block)などの語もある。
また、韓国では1980年代以後、ソウルなどの大都市はもとより地方都市、郡部にも中高層マンションが急増したが、
これらは「アパート（???）」と呼ばれる。
「メンション（??）」や、日本のマンションの名前にも使われる「ビラ（??）」と呼ばれる集合住宅も存在するが、これらは個人所有による、
概ね5階建て以下の低層のものである。
マンションはバブル期に都心での土地高騰の影響やリゾートブームなどで郊外における建設が多く、
またユニークで多種多様なものが提案された。通常のマンションのほか、温泉つき、フィットネスクラブつきなどのマンションもあったが、
現在では管理費等がかさむことがわかり人気は衰えている。
2000年以降の都心の地価下落に伴い、再開発ラッシュによって全国的に大都市の都心部にマンション建設が続いている。
ただし、同じ都心部でも超豪華なものと安価なものの二極化しておりこの傾向は今後もしばらく続くと見られている。
しかしながら、これは供給側からの論理による傾向であり、
人口減少が続く日本では今後需要が減っていくために建設ラッシュは早期に終了するという予測もある。
種類マンションは、その形態やタイプなどで分類することができる。
住戸形態ファミリー型: 専用部分はnDK型やnLDK型と呼ばれる、n個の居室とダイニングキッチン、リビングなどから構成されることが多い。
専用部分の面積は、60㎡以上であることが多い。
単棟型: 1棟のマンションから構成される。
団地型: 複数棟のマンションから構成される。分譲マンションの場合、各棟と団地全体が共有する共有物の管理で管理主体が変わる。
ワンルーム型: 専用部分の面積は20㎡程度から、広いものでは40㎡に達する。
複合型: ファミリー型の居室とワンルーム型の居室が混在するマンション。
設計や施行は難しくなるが、事業者にとっては、購入者層がひろがるなどのメリットがある。
階によってワンルーム、ファミリーが分かれていたり、マンションへの入口自体が分けられていることもある。
目的
居住用
投資用
セカンドハウス・リゾート用
所有形態
分譲
一般に分譲マンションとは、区分所有法に基づく二人以上の区分所有者が存在するマンションを指す。
但し、当初から家賃収入を目的として分譲マンションを購入するケースや、初めから不動産投資型のマンションとして
賃貸させる事を前提に企画される物件も増えてきており、区部所有者が誰も居住していない分譲マンションもある。
賃貸
賃貸マンションとは、マンション全体を一人または一事業者などが所有し、各住居を賃貸しているマンション。
コーポラティブ方式
コーポラティブ方式とは、自ら居住するための住宅を建設するものが組合を結成し、
協同して事業計画を進め、土地の取得、建設の設計、工事発注、
その他の業務を行い、住宅を取得する方式。
外国では協同組合が所有する形態が取られる場合もあるが、日本では、二人以上が入居後は
通常の分譲マンションと同様に区分所有法などが適用される。
高さ
低層（3階まで）
中層（4～5階）
高層（6階以上、但し、消防法では31mを超えるもの）
超高層（60m以上）
但し、いわゆる不動産業内での基準は特に無いため、一般に目にする広告上の表現はバラバラである。
廊下
片廊下（開放廊下）
中廊下
共同住宅の廊下幅は、建築基準法施行令により、両側に居室がある中廊下式では1.6メートル以上、
その他の廊下（片廊下など）では1.2メートル以上としなければならない。
契約
賃貸マンション
週契約マンション
月契約マンション
分譲マンション
マンションに関わる業者
事業主と建築主
小規模なものは個人もあり得るが、一般的にはディベロッパー（不動産会社・商社・鉄道事業者等）が行うことが多い。
販売業者
分譲マンションの場合、区分所有権を販売をする業者。
ディベロッパーが兼ねることも多いが、販売業者が別にある場合もある。
設計者
一級建築士のいる設計事務所や設計会社。施工者の設計部門が行うこともある。
施工者
大規模な場合は大手ゼネコンが多く、小規模の場合は地場の建設会社や工務店も多い。
区分所有法と分譲マンション
建設が終わった分譲マンションは、入居者によって運営されて行く事になるが、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律
（区分所有法）によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。
なお、本節は分譲マンションについての記述であり、賃貸マンションには当てはまらない。
区分所有者
マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側
（バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる。）
は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共有部分
（簡単に言えば専有部分以外の全て）を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じる。
この権利と義務は、各専有部分の広さ（床面積）に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、
それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。
なお、行政もこれを根拠に土地と建物の総時価から算出された不動産取得税と固定資産税を所有率に応じて区分所有者に課税する。
ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての
売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。このように、
マンションの区分所有者は維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられている。
マンションの購入者は、区分所有者と表現されるように一定の部分を専有（または占有）
する権利を与えられるだけであることに注意しなければならない。
管理組合
マンションが完成し、各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合が設立される。
区分所有者は原則として組合員となることが義務付けられておりその運営に携わることになる。
直接的には区分所有者から選出された理事によって適時理事会が開催され、理事会における決定に基づき管理が行われる。
理事は通常任期制で、理事長・会計・監査の3役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される。
理事会の活動は、重要事項にあたる予算編成や決算の承認、
マンション内の法律ともいえる管理規約の改正や法定点検の資格者への委託契約、管理の方針などを、
年に1回以上開催される組合総会において諮り、いわゆる議会制民主主義の手続きによって執行される。
なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の
双方が条件を満たすことで可決することができる。
管理組合はそのほか修繕計画の作成、各種許認可などの管理運営に関するあらゆる権限を行使することができる。
管理者
マンションにおける管理者とは、区分所有法に定められるものである。
管理者は、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。
また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。
管理者は、総会決議があれば、だれでもなることができる。
区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。
総会決議を経てない限り、管理会社、管理員（管理人）、防火管理者などとは関係がない。
資格
マンション管理適正化法にもとづき
マンション管理士
管理業務主任者
の二つの国家資格がある。前者は（財）マンション管理センターが、後者は（社）高層住宅管理業協会が試験実施機関である。
マンション管理士は、区分所有者によって構成される管理組合に適切な助言などを行う専門家であり、
マンション管理士でない者はマンション管理士を名乗れないだけの名称独占資格である。
管理業務主任者はマンション管理会社の必置資格であり、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者に性格が類似している。
また、（社）高層住宅管理業協会が認定している資格として
被災建築物応急危険度判定士
区分所有管理士
マンション維持修繕技術者がある。
これらは法律に規定のない民間資格である。
景観問題
日本の家屋はほとんど二階建て以下であるが、住宅地にマンションが建つことがある。また、マンションなどの集合住宅の場合、
容積率の計算で共用部分を除くことができるため、商業ビルなどよりも高く立てられる場合がある。
このような場合、スカイラインの不一致が生じうる。
また、総合設計制度や、壁面後退をすることで斜線規制の緩和を受けることができる。
この場合、建築線が乱れることになる。
このように、マンションは周辺との景観の調和を乱す要素が多く、問題が生じることがある。
工事の騒音など。
工事中は当然騒音が発生する。このためディベロッパーや施工者と近隣が、深夜に工事を行わない、などの工事協定を結ぶことも多い。
構造計算書偽造問題
2005年11月、建築確認申請に添付する「構造計算書」の数値偽造が発覚し、
結果的に建築基準法の耐震基準を満たさないマンションが多数建設・販売されることとなった。
販売済みのマンションでは購入者に対する補償問題、完成前のマンションでは取り壊し、
また建設業者や不動産業者倒産などの影響が出ている。
環境とマナー
環境やマナーに関する問題の多くは、マンションだけではなく地域全体の問題である方が多いのだが、
マンションの規模の大きさからマンションが特に問題視される事がある。
人口の増加
数ヘクタールの面積に、場合によっては一気に数千人が転居してくるため人口密度が一気に増加し、これによって地域の環境が悪化する。
例えば、人口増に伴い上水道の使用量が増えることが予想されるが、十分な水源がない地域では、
地方自治体が水道供給を拒否し、裁判で認められた例もある。
渋滞
人の往来だけでなく、朝夕に自家用車が殺到するため渋滞を引き起こし近隣まで影響する場合がある。
接触事故や排気ガスによる大気汚染も深刻化する。
ゴミ
マンション内にゴミ置き場がある場合、回収日以外にもゴミを置くために異臭やカラスなどが寄ってくる問題がある。
また、ゴミ置き場が道路に接していないような場合、地方自治体によっては回収しないなどの設計上の問題もある。
下水道と直結するディスポーザー（生ゴミ処理機）を建設当初から備え付けるマンションも増えており、
下水道への負荷が高まっている地域がある。
駐輪・駐車
マンションの周囲は自転車やオートバイの違法駐輪が多い場合がある。特に十分な駐輪スペースを持たない賃貸マンションに多く見られる。
また、居住者ではなく来訪者による放置駐車もよく目立つ。
駐輪･駐車スペースが不足しているマンションは街中などに多く見られる。
このための解決策として、マンション住民によるカーシェアリングや自転車の共有などがある。
公共施設の不足
特に学校の規模が不足する場合、文部科学省による規制で学校等の施設は簡単に増改築はできないため深刻である。
犯罪率の悪化
単なる人口増加による相対的な上昇だけでなく、新しい住民が一気に増えることで近所付き合いによる住民同士の監視が難しくなる。
電波障害
中高層のコンクリート建築により、テレビや携帯電話の電波障害が発生することが多い。
影響が大きい場合は周辺の住民に対しケーブルテレビ等により再送信の補償を行う。
管理運営
以前は上階や隣の住民による騒音問題が一番であったが、管理組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。
管理費は管理業者に法定点検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共有部分の補修のため預金されるが、
これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状態が続くとマンションの価値が低下する。
これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りスラム化する。
管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模なマンションでは、修繕積立金が億を超える金額になることもある。
その場合に、ペイオフを考慮する必要がある。
緊急対応として、決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。
管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。
この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって
関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行の共同住宅標準管理規約が雛形とされているが、
販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、
これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。
また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、
管理業者の変更を検討した管理組合の約30％はなんらかの妨害を受けているという調査がある。
一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、
組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。
コミュニケーション
既存の住民とマンション住民の対立が問題になっている。
特に古くからの住宅地で親密なコミュニティーが形成されているところにマンションを建設する場合、
環境悪化などの問題を発生させるにもかかわらずマンションの
入居者が町内会などに参加しない場合が多いため、既存の住民と激しく対立する場合がある。
私道の所有者に事前の協議もないままマンションを建設し、いざとなってから通行を拒否された例もある。
また、マンション内部のコミュニケーション問題として騒音問題がある。
80年代には上階や隣家の騒音に我慢出来なくなった住民同士の殺傷事件などが発生し一時話題になったが、
昨今は低騒音マンションが増えてきており問題としての
深刻度は低下している。
建替え・解体
多くのマンションは鉄筋コンクリート造りまたは鉄骨鉄筋コンクリート造りであり、
この場合の法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は財務省（旧大蔵省）が1999年に47年としている。
なお、レンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年である。
構造上は100年持つマンションでも、配管等が劣化していくため、現実には30年程度で建替え又は大規模修繕の必要性が発生する。
建替え時は区分所有法などでは5分の4以上の合意が必要とされるが、2002年の国土交通省の発表によると、
81例全てが100%の合意で建替えられている。
建替えに賛成しない者がいる場合、その部屋を、建替える者による建替組合が時価で買い取らなければならない。
100%の合意が取れるまでは、建設業者が積極的に関与することは稀である。
前述の構造計算書の偽造問題に際しては、報道当初は補強で対応できるとアナウンスされたことが多かったが、
結果的には建物の建て替えや解体が避けられない状況となる公算が強い。 |
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